而且，房产开发动辄数年■■，贝壳的★★“互联网造房概念”能不能落地、钱够不够挥霍到高楼起、未来房产市场又是什么光景，一切都未有定论。
动辄数百亿的收入、双位数上涨的净利润■★■，在房企们业绩大幅收窄的背景下，反差尤为强烈。
据《房财经》报道◆◆◆■■，贝壳从金茂、万科、金地★■★★★★、龙湖、万科等知名开发商处■★■◆◆★，以高于同行3倍的薪酬挖来了一批职业经理人，后者在前司均担任工程部总经理、客研中心负责人、城市研究合伙人等要职。同时，贝壳已在北京、上海、成都、西安等地注册贝好家分公司。曾有网友调侃：“贝壳成了第二个行业蓄水池★◆★，第一个是滴滴。■■■★◆■”
这显露出，贝壳已不满足于赚交易佣金，想要往上游渗透■★■■、在整个产业链中“上下通吃★◆◆★◆◆”，而且要“吃★■★■”大型城市的高消费力群体，而非下沉城市或郊区的普通住宅用户。贝壳亦在采访中承认这一点■★★■：◆★■■“贝好家（数据驱动型住宅开发服务平台）处于前期探索阶段，重点关注中国主要一二线城市的合作机会。★■◆■”
7月30日，贝壳花费1.34亿元竞得两块位于西安北二环核心区、合约14.5亩的住宅用地，这也被外界视为“贝壳首次在土拍市场拿地成功”。
在抖音搜索“贝壳抄底”，网友的发言有如◆■■★“春江水暖鸭先知”“贝壳有大数据，对市场的把控比任何一家企业都强◆◆★■★，它都抄底了，我们还等什么”等等。小红书上◆★■■，已有700+条■◆“贝壳抄底”“相关笔记贝斯特官网登录3344。
贝壳目前拿到的两座城市地块，西安的两块地确实是低价入手——换算下来的成交楼面价是7200元/㎡■★、5530元/㎡，而周边二手房价格多在1-1◆★★■■■.3万元/㎡之间★■◆■，有充裕的盈利空间。但成都的地块，贝壳可是溢价42★★★◆■◆.2%才拿到的，其2.37万元/㎡的楼面价，还打破了当地的楼面价记录★★。
《详谈：左晖》一书中，记录了贝壳创始人左晖的这段话，解释或可从他的另一段话中找到：
所谓C2M产品，即从消费者到制造者◆◆★■◆★，通过贝壳庞大的成交数据库支撑，对客户基数、户型、价格心中有数，再去定制化做好的住宅产品■★。
今年以来，贝壳已经在北京、广州、西安◆★◆★、成都四座城市的土拍会上出手★◆◆。成功拿下的，除了成都地块，还有西安地块。
2023年7月，贝壳宣布开启★◆★◆■“一体三翼■■◆★★★”战略。“三翼”指家装★◆◆◆★■、房屋租赁、贝好家■★■，宣告房产开发业务的登场■■★★，贝壳副董事长徐万刚则亲自担任贝好家CEO。
北京★■★★、广州的地块，贝壳虽未拿下■★★★■◆，但也以高价显诚意◆★■◆。6月25日，其竞拍广州荔湾鹤洞路以南一地块时，报价为6■◆◆.75亿元■★■，与约7亿元的最终成交价已非常接近■★■■；3月15日◆■■，与37家房企竞争北京顺义空港一地块时，无奈遇上了出价11★■★.6亿元、将溢价率拔高至15%的北京建工。
贝壳财报显示，2023年◆◆■■，其总交易额为3◆◆◆★■.1万亿元，同比增长20■★■◆★.4%；总收入为778亿元，同比增长28.2%；净利润为人民币58■■★★◆■.9亿元★◆★★，同比增长524■◆★★■◆.45%◆◆■■。
贝壳擅长的领域是房产交易中介，并在2020年靠此做到了上市。但房产开发，其未曾深耕，忽然掏出10亿元玩跨界■★■◆◆◆，在外界看来实属执拗。毕竟，目前的房产环境并非抄底好时机，而全国这么多房企，也只有贝壳一家尚在“春天”。
不同于此前的联合拿地■★◆★★★，此次是贝壳首次独立成功拿地，将全流程由自主操盘房产项目。
但最主要的，是贝壳找到了第二、三增长曲线，即家装◆■、房屋租赁这“两翼”。财报显示，2024上半年，贝壳的房屋租赁业务净收入同比增长176.7%至58亿元，家装家居业务总交易额同比增长24%至76亿元、营收所占比重达到16.23%■■◆。
到了2024年仍势头不减。上半年，贝壳总交易额为1◆◆.5万亿元■◆◆，净收入为397亿元，净利润为23.3亿元，其中二季度净利润达19亿元，同比增长46■◆★.24%。
以房企领头羊万科为例，今年二季度归母净利润为-94.91亿元，同比下降212.65%◆★■。而放眼整个行业，据CRIC数据显示，万科、保利等典型50家上市房上半年营业收入14572亿元，同比下降13%；毛利润1615亿元■◆◆，同比下滑34%◆◆★■■■；净利润亏损373亿元，归母净利润亏损加大至479亿元★■◆◆◆★。
虽然贝壳未公开具体佣金比例■◆★■◆■，但在二季度财报中提到★■■，开发商预付佣金的“快佣”项目产生的净收入，占新房业务净收入的比重提升至49%的高位。此外★■◆■◆，贝壳正积极与国企等更多优质开发商建立合作关系，后者的佣金收入占比因此从2023年同期的47%提升至55%。
“渠道也是开发商的夜壶■★★◆◆◆，市场不好拿出来用用★◆★★★◆，市场好了就放回去★◆■◆★★。只是我们甘心作为夜壶被使用，但从风险控制角度看★◆■◆，还是做好二手更确定。”
但左晖去世3年后★◆■★★，贝壳就干起了开发商的事。这被外界认为是“看到了抄底的希望★◆★◆■”，理由是贝壳愿意下场，证明市场逐渐触底◆★★■、亏损风险变小甚至得到控制★◆◆，再结合一些利好言论，比如《财新周刊》报道的“中国部分城市房价的调整幅度已接近全球平均水平★■★★，即中国房价的下跌是经济发展过程中的一个正常现象◆■◆★■■”■◆◆★■★，越来越多人开始相信抄底的说法。
该地面积为1.58万平方米◆■★，附近规划了多座学校、养老院和公园★★◆◆◆，生态建设和基础设施齐全，吸引了绿城、建发、招商、越秀、大悦城等14家房企参加竞拍。这场大佬间的过招，却以“门外汉”贝壳豪掷10.76亿元——一个溢价率达42★■★◆★★.2%的价格结束。
贝壳看中的地都有一个特点★★■：地处大型城市的优越地段、设施规划健全。比如北京顺义空港这块地，拥有现成的国际学校、商业体，离大型综合体祥云小镇仅800米、离地铁站仅1.3公里。
以2024上半年为例◆■，贝壳二手房业务交易额为1.02万亿元，新房业务交易额为3871亿元——仅为二手房业务交易额的37■★★.8%、四成都不到，但新房业务的净收入达128亿元，与二手房业务的130亿元净收入持平。
贝壳相关负责人曾在采访中提到，一些开发商因为不了解市场需求■◆★◆◆，导致盖房子像开盲盒，“拿地时计划要做什么样的产品，预期开盘去化百分之多少◆◆，开盘时已超出想象”，而贝壳拥有42万经纪人，每年接触非常多的客户、楼盘■★◆■、土地资源和开发商，他们有信心开发出匹配客户需求的项目。
“我们当时对自己有两个要求，第一个是风口上的事情不去凑热闹，第二个是开发商干的事我们不干。”
据《晨光地产行研》报道，贝壳一共筛选出了十个优先考虑拿地的城市■★，分别是北京、杭州◆◆、广州、成都、西安◆◆、南京、深圳、上海◆★、苏州、合肥。
而对于成都拿地自主操盘★★■■，贝壳集团副董事长■◆★★★◆、贝好家首席执行官徐万刚表示★■★■◆■，自主操盘一个项目，并不意味着贝好家要成为房地产开发商，主要目的是为了更好地验证C2M产品解决方案的落地能力，增强合作方对“1+2业务模式◆■”的信赖。
喊着要跟贝壳一块抄底的行为，就好比，贝壳买了两瓶有增值空间的酒，大家就说这个品牌旗下所有酒都有投资价值★★■，未免太看得起贝壳了◆◆■。
从2021年大幅调整开始，直至2024年4月，西安的新房价格是连续14个月环比上涨的，虽5月出现0■■■.1%的微跌幅★◆，但6月又涨回去了◆◆★。今年6月全国仅有的4个新房价格环比上涨的城市里，西安新房价格的环比涨幅位居第二。
据贝壳的回应，其将采用“1+2模式”开发房产★◆◆◆◆★，即贝壳◆★、业主方、代建企业的合作模式★■。简言之◆■，贝壳在开发过程中只提供方案、资金、营销服务、需求数据等，真正操盘的是代建企业，比如西安的项目已确定引入绿城管理来代建■★◆★◆◆。
同样的逻辑，贝壳是基于经验和大数据■◆■，看到了个别城市的楼价回弹潜力◆★，从而决定出手★■★◆■。
不过，房产开发是一个涉多行业协同、产业链冗长的领域■★。贝壳有没有能力盖房子？一直是争议的聚集点★★。
9月20日，贝壳旗下的贝好家（成都）置业有限公司竞拍拿下成都锦江区金融城三期H12地块。